Pada 2026, sektor properti Vietnam diproyeksikan menghadapi tekanan pendanaan yang lebih berat seiring kredit perbankan yang tidak lagi semudah pada masa pertumbuhan cepat sebelumnya. Di tengah meningkatnya kewajiban pembayaran pinjaman dan kebutuhan modal untuk proyek berskala besar, pertanyaan utama bagi pelaku usaha adalah sumber dana apa yang dapat menjaga likuiditas sekaligus menopang ekspansi.
Tekanan tersebut muncul ketika lebih dari 200 triliun VND obligasi korporasi diperkirakan jatuh tempo pada 2026, dengan obligasi dari sektor properti mencapai lebih dari 121 triliun VND. Dalam situasi pembatasan kredit dan tren kenaikan suku bunga, kebutuhan permodalan pengembang dinilai akan semakin ketat.
Data terbaru menunjukkan besarnya ketergantungan sektor ini pada kredit bank. Pada 2025, total kredit sistem diproyeksikan meningkat lebih dari 19%, sementara kredit untuk bisnis properti diperkirakan naik hingga 28%. Aliran dana ke properti meningkat cepat dan dalam beberapa periode pinjaman properti disebut pernah menyumbang lebih dari setengah, bahkan hingga 60%, dari total pinjaman beredar di pasar. Sejumlah ahli menilai ketimpangan ini dapat menimbulkan risiko sistemik bila pasar mengalami guncangan likuiditas.
Direktur Senior KIS Vietnam Securities Joint Stock Company, Truong Hien Phuong, menilai kebijakan otoritas untuk memperketat kontrol kredit ke properti diperlukan demi melindungi sistem perbankan yang selama ini menjadi “tulang punggung” pembiayaan. Menurutnya, ketika porsi pinjaman properti sangat besar, fluktuasi seperti pembekuan transaksi, penurunan harga tajam, atau persoalan hukum dapat memicu efek berantai pada sistem keuangan.
Dalam konteks itu, pergeseran ke pasar modal—melalui penerbitan saham dan obligasi—dinilai bukan lagi sekadar opsi, melainkan tren yang sulit dihindari. Pada 2025, disebut terjadi gelombang perusahaan properti menerbitkan saham tambahan untuk menghimpun dana hingga triliunan dong, antara lain untuk restrukturisasi utang dan menambah modal proyek. Dengan lebih dari 1.000 perusahaan tercatat di dua bursa, pasar saham juga kian menjadi kanal penggalangan dana yang lebih dikenal bagi sektor swasta.
Namun, ruang pembiayaan dari obligasi bagi sektor properti masih dinilai terbatas dibanding skala kredit bank. Pada 2025, meski pasar obligasi disebut pulih, sekitar 70% penerbitan tetap berasal dari sektor perbankan. Bisnis properti diperkirakan menghimpun sekitar 135.000 miliar VND lewat obligasi, angka yang dinilai kecil bila dibandingkan peningkatan kredit properti sekitar 440.000 miliar VND pada tahun yang sama. Jika memperhitungkan obligasi jatuh tempo, modal bersih yang diterima disebut tidak signifikan.
Karena itu, ketika kredit bank “terhambat”, pasar obligasi diperkirakan harus memikul peran lebih besar pada 2026. Ketua Dewan Direksi FiinGroup, Nguyen Quang Thuan, memperkirakan total penerbitan obligasi korporasi dapat mencapai 1 triliun VND. Setelah dikurangi sekitar 200.000 miliar VND obligasi jatuh tempo, penerbitan bersih masih diperkirakan sekitar 800.000 miliar VND, skala yang dinilai cukup besar untuk mengimbangi penurunan kredit jangka panjang.
Meski demikian, tidak semua perusahaan dapat mudah mengakses pendanaan pasar. Pengalaman dari periode gejolak sebelumnya menunjukkan bahwa kurangnya transparansi dan penyalahgunaan dana menjadi faktor utama yang menggerus kepercayaan investor. Truong Hien Phuong menekankan dua faktor penentu kemampuan menghimpun dana lewat obligasi: transparansi dan disiplin. Perusahaan dinilai perlu mengungkap tujuan penggunaan dana, efektivitas proyek, serta arus kas untuk pembayaran utang, sekaligus menjaga komitmen kepada pemegang obligasi. Dalam kondisi banyak obligasi tidak dijamin atau dijamin aset yang sulit dilikuidasi, kepercayaan disebut menjadi “aset” terpenting.
Selain saham dan obligasi, real estate investment trust (REIT) juga disebut berpotensi mendiversifikasi nilai aset dan menarik dana menganggur di masyarakat. Namun, menurut Phuong, tantangan utamanya bukan pada pembentukan dana, melainkan menjaga stabilitas operasional dan menjamin hak investor dalam jangka panjang. Pasar Vietnam juga dinilai masih kekurangan REIT dengan rekam jejak yang cukup panjang sebagai acuan pembanding.
Variabel lain pada 2026 adalah potensi peningkatan status pasar saham Vietnam. Jika Vietnam resmi naik status menjadi pasar negara berkembang pada September 2026 seperti yang diharapkan, arus modal dari dana indeks pasar negara berkembang diperkirakan bisa jauh lebih besar dibanding arus dana dari kelompok pasar frontier saat ini. Truong Hien Phuong memperkirakan arus kas awal dapat mencapai ratusan juta hingga miliaran dolar AS. Berdasarkan mekanisme alokasi portofolio, dana internasional biasanya memprioritaskan perusahaan unggulan di industrinya, berkapitalisasi besar, likuiditas tinggi, dan patuh pada standar tata kelola.
Kondisi ini membuka peluang bagi saham properti berkapitalisasi besar, terutama yang dinilai menjaga efisiensi operasional, reputasi merek, dan kepatuhan hukum. Namun, peluang tersebut juga disertai proses seleksi yang ketat.
Direktur Riset Investasi FIDT, Bui Van Huy, menilai kenaikan suku bunga pinjaman properti oleh bank-bank milik negara terutama dipengaruhi pembatasan batas kredit dan peran pelaksanaan kebijakan. Menurutnya, modal perlu diprioritaskan untuk infrastruktur, investasi publik, dan program sosial-ekonomi utama, sehingga ketika batas kredit diberlakukan, sektor properti harus mengalah.
Dalam lingkungan tersebut, kesehatan keuangan perusahaan diperkirakan akan lebih terlihat. Jatuh tempo obligasi properti lebih dari 121 triliun VND pada 2026 disebut menjadi “ujian” yang jelas. Perusahaan dengan arus kas stabil, struktur modal yang aman, dan informasi transparan dinilai memiliki peluang bertahan, sementara entitas yang terlalu bergantung pada leverage dan kurang disiplin keuangan berisiko tersingkir.
Artikel tersebut juga mencatat investor domestik dinilai semakin matang setelah berbagai fluktuasi pasar. Mereka disebut lebih berhati-hati dan menuntut laporan keuangan yang jelas, rencana penggunaan dana yang spesifik, serta strategi jangka panjang yang konsisten. Bersamaan dengan masuknya investor asing yang lebih profesional, standar di bursa saham pun dinilai akan meningkat.
Dengan demikian, 2026 dipandang bukan hanya soal mencari sumber modal, tetapi juga proses reposisi bisnis properti di pasar modal. Perusahaan yang menjadikan transparansi dan disiplin sebagai prasyarat dinilai berpeluang mengurangi ketergantungan pada kredit bank dan mengakses pendanaan jangka menengah-panjang yang lebih berkelanjutan. Sebaliknya, model pengembangan yang bertumpu pada pinjaman jangka pendek dan perputaran arus kas tanpa standar tata kelola yang memadai diperkirakan akan menghadapi tekanan lebih besar ketika bank memperketat akses kredit dan investor semakin menuntut.
Dalam proyeksi 2026, pasar saham—melalui saham, obligasi, serta potensi masuknya modal asing bila peningkatan peringkat terwujud—diperkirakan menjadi “pilar” baru bagi sektor properti. Namun, kanal ini tidak otomatis menjadi solusi bagi semua perusahaan, melainkan arena kompetisi yang menuntut kekuatan fundamental, transparansi, dan disiplin untuk menarik investasi jangka panjang.
