Perubahan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bunga tetap (fixed) ke bunga mengambang (floating) menjadi ujian bagi banyak debitur, terutama ketika suku bunga acuan naik. Situasi ini membuat cicilan bulanan dapat meningkat tajam dan menekan anggaran rumah tangga, sekaligus memperbesar risiko gagal bayar.
Data Bank Indonesia (BI) menunjukkan kemampuan nasabah membayar cicilan KPR terus menurun, tercermin dari meningkatnya rasio kredit macet atau non-performing loan (NPL). BI juga mencatat loan to deposit ratio (LDR) perbankan secara agregat telah melampaui 90 persen, yang membuat sebagian bank dinilai tidak lagi memiliki ruang besar untuk menurunkan suku bunga KPR. Dampak tekanan pembayaran juga terlihat di bank. Bank Mandiri, misalnya, mencatat kenaikan lelang rumah KPR dari 400 unit per Maret 2024 menjadi 3.000 unit pada Maret 2025.
Di tengah kondisi tersebut, pengalaman sejumlah debitur menggambarkan bagaimana lonjakan bunga floating mengubah perencanaan keuangan. Tommy, yang mengambil KPR pada 2019 dengan skema bunga flat lima tahun, mulai merasakan beban pada Januari 2025 ketika cicilan beralih ke floating. Ia memilih bunga flat 8 persen dengan tenor 20 tahun. Selama masa bunga tetap, cicilan per bulan sekitar Rp2,6 juta. Setelah memasuki masa floating, suku bunga naik menjadi 13,5 persen dan cicilan meningkat menjadi sekitar Rp3,4 juta per bulan.
Untuk menjaga pembayaran tetap lancar, Tommy mencari penghasilan tambahan. Ia juga mempertimbangkan pelunasan sebagian (partial payment) bila ada dana lebih, serta membuka opsi pindah ke bank lain yang menawarkan bunga lebih ringan. Namun, ia menilai proses tersebut merepotkan dan membutuhkan biaya tambahan. Meski cicilan membengkak, ia tetap memandang KPR sebagai keputusan penting untuk kebutuhan keluarganya.
Ketidakpastian cicilan dalam skema floating juga dirasakan Lynda. Ia menilai cicilan dapat berubah sewaktu-waktu dan kenaikannya bisa terjadi tiba-tiba. Karena itu, ia mempertimbangkan rencana memindahkan (take over) KPR ke bank swasta seperti BCA atau ke Bank Syariah Indonesia (BSI) yang ia dengar menawarkan skema lebih stabil.
Langkah take over sudah lebih dulu ditempuh Suci (33), warga Bogor. Ia memindahkan KPR dari Bank BTN ke BSI setelah terkena pemutusan hubungan kerja (PHK), sehingga pembayaran KPR hanya mengandalkan gaji suami. Menurutnya, KPR di BTN menggunakan bunga floating, dan saat pandemi ia memilih pindah ke BSI yang bunganya flat agar cicilan lebih stabil. Ia menilai perpindahan ke skema bunga tetap atau syariah bisa memberi ketenangan, terutama ketika kondisi keuangan berubah.
Informasi prosedur take over ke BSI juga dijelaskan melalui cekbsi.com. Tahapannya meliputi pengumpulan dokumen seperti KTP, KK, slip gaji, dan perjanjian KPR lama. Setelah verifikasi, bank memutuskan persetujuan, dilanjutkan penandatanganan akad syariah dan pencairan dana take over. Proses disebut memakan waktu sekitar 2–4 minggu bergantung kelengkapan dokumen, disertai biaya administrasi dan biaya lain yang nominalnya dapat berbeda. Bank juga melakukan appraisal ulang untuk menilai rumah sesuai kondisi terkini sebelum take over disetujui.
Pengalaman lain datang dari Eva (36), pegawai swasta di Jakarta. Ia mengambil KPR pada Agustus 2019 karena tertarik biaya pembayaran awal yang lebih murah. Selama tiga tahun, cicilan berada di angka Rp6,9 juta per bulan. Setelah masa bunga tetap berakhir, cicilan melonjak menjadi Rp9,9 juta per bulan, seiring kenaikan suku bunga dari 6,75 persen menjadi 11,49 persen. Eva menyebut kenaikan tersebut terjadi karena BI rate naik pada awal 2023. Ia dan suami kemudian menekan pengeluaran yang bersifat tersier, apalagi setelah dikaruniai anak pada akhir 2022, sambil berupaya tetap menabung untuk kebutuhan jangka menengah dan panjang seperti dana pendidikan dan pensiun.
Rangkaian kisah ini memperlihatkan pola yang sama: lonjakan cicilan terjadi setelah masa fixed berakhir atau ketika suku bunga acuan meningkat. Strategi yang dipilih debitur pun beragam, mulai dari mencari penghasilan tambahan, mempertimbangkan pelunasan sebagian, hingga memindahkan kredit (take over) ke bank lain untuk mendapatkan skema yang dinilai lebih ringan. Namun, take over tidak selalu sederhana karena ada proses, appraisal, dan biaya.
Sejumlah perencana keuangan menekankan pentingnya strategi adaptif saat cicilan meningkat. Perencana keuangan Ode Kustriani Atmaja menyarankan debitur menghitung ulang kemampuan bayar, merombak anggaran rumah tangga, mencari tambahan penghasilan, memperkuat perlindungan asuransi, serta menyiapkan dana darurat. Ia juga menyarankan simulasi cicilan jika bunga naik 1–3 persen dan menjaga agar total cicilan tetap di bawah 30 persen penghasilan. Jika beban terlalu berat, refinancing ke bunga tetap atau restrukturisasi kredit dapat dipertimbangkan.
Perencana keuangan Andy Nugroho menyoroti perlunya memprioritaskan cicilan KPR dan memangkas pengeluaran yang tidak mendesak. Ia juga menyebut restrukturisasi dapat dilakukan ketika rasio cicilan sudah melewati 30 persen dari pendapatan. Dalam pengajuan KPR, ia mengingatkan agar dasar perhitungan menggunakan pendapatan utama, bukan penghasilan sekunder yang belum tentu stabil, serta menyiapkan dana darurat dan menghindari penambahan utang baru.
Penasihat keuangan Risza Bambang mengingatkan agar konsumen tidak mengambil keputusan hanya karena tergiur promosi. Ia menekankan pentingnya memahami apa yang ditandatangani, termasuk kapan bunga berubah menjadi floating dan indikator yang digunakan. Ia menyebut alternatif mitigasi dapat berupa restrukturisasi, pelunasan sebagian lalu mengajukan kredit baru dengan skema lebih ringan, atau take over ke bank lain. Ia juga menilai konsumen perlu aktif menggali informasi dan tidak hanya mengandalkan materi promosi.
Perencana keuangan Safir Senduk menekankan sikap adaptif: ketika pendapatan turun, restrukturisasi atau negosiasi keringanan cicilan bisa menjadi solusi menjaga arus kas. Sebaliknya, saat pendapatan naik, pelunasan dapat dipercepat. Pandji Harsanto juga menegaskan panduan rasio cicilan tidak lebih dari 30 persen pendapatan bulanan dan menyarankan pengajuan KPR didasarkan pada pendapatan utama. Ia menilai dana darurat dan pengendalian utang konsumtif penting untuk mengantisipasi skenario terburuk.
Dari sisi analisis, ekonom INDEF Tauhid Ahmad menilai skema bunga floating terlalu berat bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah. Ia menyebut take over lebih cocok bagi debitur dengan rekam jejak pembayaran yang baik dan tidak menunggak lebih dari 3–6 bulan. Sementara itu, Direktur Riset CORE Indonesia Etika Karyani Suwondo menekankan bahwa perpindahan bank harus benar-benar mengurangi beban, bukan sekadar pindah dengan biaya tambahan. Ia menyarankan pengelolaan arus kas, pengurangan belanja tersier, penyiapan dana darurat, serta opsi restrukturisasi dan pelunasan sebagian pokok bila memungkinkan.
Di level industri, sejumlah bank menyatakan melakukan pendekatan berbeda untuk membantu debitur menghadapi masa floating. BCA menyebut menilai kemampuan calon debitur secara menyeluruh dan menawarkan pilihan suku bunga sesuai kebutuhan, disertai penjelasan transparan mengenai risiko perubahan dari fixed ke floating. BTN menyatakan melakukan edukasi sejak awal dan memberikan notifikasi menjelang masa promo berakhir. BTN juga menawarkan skema rate top-up, yakni penyesuaian bunga dengan perpanjangan tenor, enam bulan sebelum masa fixed berakhir. BSI menekankan skema syariah dengan cicilan tetap melalui akad murabahah atau ijarah muntahiya bittamlik (IMBT). Bank Mandiri menyebut penyaluran KPR FLPP hingga Mei 2025 mencapai 4.229 unit dan menawarkan skema bunga fixed berjenjang hingga 10 tahun, dengan tenor maksimal 30 tahun khusus nasabah payroll.
Regulator juga menyoroti aspek transparansi. BI menurunkan BI Rate dari 5,75 persen menjadi 5,5 persen pada Mei 2025 dengan harapan pelonggaran diteruskan bank ke suku bunga kredit, termasuk KPR. BI mendorong publikasi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk memperkuat transparansi. Otoritas Jasa Keuangan (OJK) melalui POJK No. 13 Tahun 2024 mewajibkan bank memublikasikan komponen SBDK dan menyampaikan perubahan suku bunga atau konversi dari fixed ke floating secara resmi melalui offering letter agar nasabah dapat mengambil keputusan secara sadar.
Dengan tekanan cicilan yang bisa meningkat sewaktu-waktu, para debitur KPR—terutama yang memasuki masa bunga mengambang—dituntut lebih disiplin mengelola arus kas, menyiapkan dana darurat, serta memahami opsi mitigasi seperti restrukturisasi, pelunasan sebagian, atau take over. Di sisi lain, transparansi informasi produk dan kesiapan debitur sejak awal menjadi faktor penting agar keputusan KPR tidak berubah menjadi beban yang sulit dikendalikan.
