Laporan Flash Report Mei 2025 mencatat indeks harga rumah seken di 13 kota besar Indonesia tumbuh tipis 1,1% secara tahunan. Dari 13 kota tersebut, tujuh kota membukukan kenaikan harga year-on-year, dengan pertumbuhan tertinggi terjadi di Yogyakarta sebesar 10,9%, disusul Makassar 7,5%, Denpasar 5,6%, Semarang 2,5%, Tangerang 1,6%, Depok 1,3%, dan Bekasi 0,7%.
Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, menyebutkan bahwa dalam 11 bulan terakhir pasar rumah seken di Yogyakarta menunjukkan dinamika yang menonjol. Pada April 2025, selisih pertumbuhan harga tahunan rumah seken Yogyakarta dibanding laju inflasi tahunan (1,95%) mencapai 8,9%, menjadi yang tertinggi di antara kota-kota yang diamati. Kota lain yang juga mencatatkan pertumbuhan harga di atas inflasi antara lain Makassar 5,1%, Denpasar 2,9%, Semarang 0,6%, dan Tangerang 0,1%.
Di dalam wilayah Yogyakarta, tiga kecamatan—Kraton, Wirobrajan, dan Tegalrejo—disebut mencatatkan pertumbuhan tahunan median harga properti yang konsisten sejak awal 2025. Ketiganya dinilai menjadi titik tumbuh pasar properti, didorong daya tarik budaya, kedekatan dengan pusat kota, serta potensi investasi untuk menunjang akomodasi wisata.
Marisa menjelaskan, konsistensi pertumbuhan di tiga kecamatan tersebut dipengaruhi beberapa faktor, mulai dari pertumbuhan suplai di tengah keterbatasan lahan, minat investor, hingga karakter kawasan yang dinilai cocok untuk alih fungsi dari residensial menjadi komersial, seperti villa, guest house, dan kos.
Berdasarkan data per April 2025, beberapa kecamatan dengan median harga tertinggi antara lain Pakualaman Rp14 miliar, Gondokusuman Rp8,8 miliar, Ngampilan Rp6,5 miliar, Kraton Rp5 miliar, dan Gedong Tengen Rp4,8 miliar. Dari sisi laju pertumbuhan, Kraton disebut mencatat pergerakan median harga paling agresif dibanding dua kecamatan lain, bahkan tumbuh 1,3 hingga 2 kali lipat dibanding periode yang sama tahun sebelumnya. Kondisi ini mengindikasikan meningkatnya minat terhadap kawasan yang berdekatan dengan keraton, pusat kebudayaan, dan jalur wisata.
Meski demikian, segmen hunian terjangkau di bawah Rp1 miliar tetap menjadi incaran utama pencari properti di Yogyakarta. Data Rumah123 menunjukkan proporsi pencari hunian pada rentang di bawah Rp400 juta hingga Rp1 miliar mendominasi di sejumlah kecamatan, seperti Gondomanan 86,4%, Ngampilan 83,3% (didominasi segmen di bawah Rp400 juta), Gedong Tengen 82,8%, Mantrijeron 71,6%, dan Kotagede 66%.
Proporsi pencari di kisaran harga yang sama juga tercatat tinggi di Umbulharjo 60,9%, Wirobrajan 57,9%, Mergangsan 55,6%, Danurejan 52,9%, dan Tegalrejo 45%.
Untuk segmen Rp1–3 miliar yang cenderung diminati kelas menengah dan menengah-atas, kecamatan yang menonjol adalah Jetis dengan proporsi 51,4% serta Kraton 56,3%. Sementara pada segmen atas di atas Rp5 miliar, dua kecamatan yang paling menonjol adalah Pakualaman 40% dan Gondokusuman 77,1%, sehingga keduanya menjadi pilihan utama bagi kalangan berdaya beli tinggi.
Pakualaman disebut mencatat median harga yang tinggi seiring karakter kawasan yang eksklusif dan suplai yang terbatas. Properti di wilayah ini umumnya memiliki luas tanah lebih dari 500 meter persegi, sehingga dinilai ideal untuk hunian mewah, butik hotel, hingga pengembangan komersial. Marisa menambahkan, kawasan seperti Pakualaman dan Gondokusuman memiliki nilai historis sekaligus lokasi strategis yang dekat dengan pusat kota serta kawasan wisata dan budaya, seperti Malioboro, Keraton Yogyakarta, dan museum. Keterbatasan lahan dinilai membuat properti semakin bernilai dan diminati investor maupun pelaku usaha.
Dengan perkembangan tersebut, pasar properti Yogyakarta pada 2025 dinilai semakin beragam: pertumbuhan signifikan terlihat di kawasan wisata dan pusat budaya, sementara kebutuhan hunian terjangkau tetap menjadi kebutuhan utama masyarakat.
Potensi pasar juga disebut dapat menguat seiring pengembangan infrastruktur, khususnya proyek tol Solo–Yogyakarta–Kulonprogo yang direncanakan terhubung hingga Semarang melalui tol Yogyakarta–Bawen. Dengan akses antarkota di Jawa Tengah yang semakin mudah, aktivitas pariwisata dan mobilitas diperkirakan meningkat, memberi nilai tambah bagi kawasan hunian, terutama di kecamatan yang dekat akses tol seperti Gondokusuman, Jetis, Tegalrejo, dan Wirobrajan.
Marisa menutup dengan menyatakan tren yang diamati menunjukkan Yogyakarta bukan hanya menarik untuk ditinggali, tetapi juga layak dipertimbangkan sebagai destinasi investasi properti jangka panjang di antara kota-kota besar lainnya di Indonesia.
