JAKARTA — Kehadiran rumah flat empat lantai di kawasan Menteng, Jakarta Pusat, menyita perhatian karena ditawarkan dengan harga kurang dari Rp 1 miliar. Menteng selama ini dikenal sebagai kawasan elite dengan banderol properti yang tinggi, sehingga kemunculan hunian dengan harga lebih rendah dinilai tidak lazim.
Rumah flat tersebut berlokasi di Jalan Rembang 11 dan dibangun oleh sekelompok orang yang membentuk koperasi perumahan. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait menyatakan minat untuk meninjau langsung hunian itu. “Nanti dijadwalkan, kita mesti rapat-rapat, besok rapatnya juga banyak ya. Saya mau lihat dulu baru bicara,” ujarnya.
Wakil Menteri PKP Fahri Hamzah menilai konsep hunian vertikal seperti rumah flat Menteng sejalan dengan arah kebijakan perumahan di kota-kota besar. Menurutnya, perumahan vertikal didorong karena harga tanah yang dinilai tidak lagi memadai untuk pengembangan rumah tapak. “Intinya segala perumahan vertikal sangat didorong di kota-kota besar karena harga tanah yang sudah tidak memadai lagi bagi rumah tapak,” kata Fahri.
Ketua Umum Ikatan Arsitek Indonesia (IAI) Georgius Budi Yulianto, yang akrab disapa Boegar, memandang rumah flat Menteng sebagai salah satu tren hunian yang patut dilirik di tengah urbanisasi dan keterbatasan lahan di pusat kota. Ia menekankan pembangunan vertikal perlu dilakukan secara terukur. “Pembangunan vertikal menjadi jawaban atas kebutuhan efisiensi lahan, namun dilakukan secara terukur dan tidak membabi buta,” ujarnya kepada Kompas.com, Selasa (15/7/2025).
Boegar menilai konsep empat lantai merupakan jumlah lapis yang ideal karena masih memungkinkan mobilitas vertikal tanpa ketergantungan penuh pada lift. Dengan begitu, biaya operasional dan perawatan dapat ditekan. Ia juga menyebut pendekatan ini lebih manusiawi dibanding model apartemen tinggi yang kerap berorientasi pada efisiensi jumlah unit.
Menurut Boegar, hunian bukan sekadar tempat berteduh, melainkan ruang hidup yang menjadi benteng privasi dan kenyamanan keluarga. Karena itu, kebutuhan akan luas ruang tetap menjadi aspek penting. Ia merujuk rekomendasi UN Habitat yang menyarankan luas minimal 30 meter persegi untuk satu keluarga inti, dengan tambahan sekitar 10 meter persegi untuk setiap anggota keluarga tambahan, agar aktivitas dasar keluarga tetap terjaga dan penghuni tidak mengalami tekanan psikologis akibat ruang yang terlalu sempit.
Dari sisi regulasi, Boegar menyebut rumah flat Menteng telah memenuhi ketentuan nasional. Mengacu Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kepmen PUPR) No. 689/KPTS/M/2023, luas bangunan untuk rumah subsidi berada pada rentang 21 hingga 36 meter persegi, dengan ketentuan luas tanah minimal 60 meter persegi hingga maksimal 200 meter persegi. Dengan unit sekitar 30 meter persegi, rumah flat Menteng dinilai dapat masuk kategori hunian subsidi, sehingga berpeluang memperluas akses masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk memiliki hunian layak di pusat kota.
Boegar juga menyoroti aspek kualitas ruang pada desain rumah flat tersebut. Salah satu inovasi yang disebut menonjol adalah penggunaan jendela besar untuk memaksimalkan pencahayaan alami dan sirkulasi udara. Penerapan ini dinilai dapat mengurangi ketergantungan pada pencahayaan buatan dan pendingin udara, sekaligus mendukung efisiensi energi serta menciptakan hunian yang lebih sehat.
Ia melihat tren ini sebagai pergeseran paradigma dalam desain hunian perkotaan. Jika selama ini banyak pengembang mengejar unit sekecil mungkin untuk memaksimalkan jumlah, rumah flat Menteng dinilai memberi contoh bahwa efisiensi lahan tidak harus mengorbankan kualitas hidup. Boegar menilai keseimbangan antara kepadatan, kenyamanan, dan aksesibilitas layak dijadikan acuan dalam pengembangan hunian perkotaan ke depan.
Boegar menutup dengan pandangan bahwa model seperti ini seharusnya dilihat bukan semata strategi bisnis, melainkan komitmen membangun kota yang inklusif dan berkelanjutan. “Inovasi seperti ini perlu diperbanyak. Karena, kota masa depan membutuhkan hunian yang tidak hanya terjangkau, tetapi juga sehat, manusiawi, dan mendukung kualitas hidup warganya,” ujarnya.
