Tren tinggal di hunian vertikal (high rise building) diperkirakan semakin menguat seiring meningkatnya minat konsumen terhadap kawasan hunian yang terintegrasi dan berkelanjutan. Perubahan preferensi ini dinilai turut dipengaruhi oleh semakin tingginya harga rumah tapak (landed house) di kawasan berkonsep township development.
Chief Executive Officer (CEO) Leads Property Service Indonesia, Hendra Hartono, mengatakan harga rumah tapak di beberapa township sudah berada pada level tinggi. Ia mencontohkan kawasan Alam Sutera, di mana rumah dengan harga di bawah Rp5 miliar disebut nyaris tidak ada, bahkan ada yang telah mencapai Rp16 miliar. “Ke depan, tren di kawasan ini ke high rise building,” kata Hendra pada Senin, 23 September 2024.
Tiga faktor pendorong pasar kondominium
Hendra menjelaskan, tren pasar kondominium di kawasan Tangerang saat ini setidaknya ditopang oleh tiga aspek utama.
Kedekatan dengan akses jalan tol. Faktor ini menjadi salah satu pertimbangan utama calon pembeli.
Dekat kampus dan berada di kawasan mixed-use. Kondominium dengan karakteristik ini dinilai lebih diminati, terutama oleh mahasiswa, khususnya yang keluarganya berasal dari luar kota.
Berada di area yang sudah mapan (well established) atau berbasis township serta dekat transportasi umum. Kedekatan dengan moda seperti kereta komuter disebut menjadi daya tarik pembeli.
Kisaran harga dan komposisi pasokan kondominium
Berdasarkan kajian Leads Property, harga jual kondominium segmen atas berada di kisaran Rp30–50 juta per meter persegi, dengan luasan 50 meter persegi hingga 133 meter persegi.
Untuk segmen middle up, harga berada di kisaran Rp22–30 juta per meter persegi, dengan luasan 43 meter persegi hingga 294 meter persegi. Sementara segmen middle dipasarkan pada Rp16–22 juta per meter persegi, dengan luasan 21 meter persegi hingga 92 meter persegi. Adapun segmen middle low dengan luasan 23 meter persegi hingga 87 meter persegi dibanderol kurang dari Rp16 juta per meter persegi.
Hendra menambahkan, mayoritas pasokan kondominium di Tangerang saat ini berada pada segmen middle, yakni sekitar 60,9% dari total pasokan kumulatif 121.372 unit.
Minat pada kawasan lengkap dan akses transportasi
Chief Marketing Officer (CMO) Elevee Condominium, Alvin Andronicus, menilai masyarakat saat ini cenderung menyukai kawasan hunian yang sudah lengkap, memiliki akses transportasi yang baik, serta fasilitas memadai. Ia menyebut Alam Sutera yang dikembangkan sejak lama dengan luas lahan 800 hektare telah memiliki fasilitas lengkap.
Menurut Alvin, tren juga mengarah pada pilihan hunian di kawasan baru yang menawarkan fasilitas lengkap, konsep yang lebih alami, serta transportasi yang mudah dijangkau. Ia menyebut Elevee Condominium menawarkan luasan yang disebut menyerupai rumah tapak dan berada di kawasan yang sudah lengkap. Alvin juga menyampaikan Alam Sutera sejak awal mengusung konsep hijau alami (nature green living).
Elevee Condominium disebut sebagai hunian vertikal yang dilengkapi beragam fasilitas untuk kebutuhan penghuni, termasuk forest park seluas 4 hektare.
Konsumen dinilai makin peduli pembangunan berkelanjutan
Alvin menyatakan pengembang menerapkan prinsip lingkungan, sosial, dan tata kelola (environment, social, and governance/ESG) sebagai bagian dari bisnis yang bertanggung jawab terhadap lingkungan. Ia juga menyebut adanya ketertarikan masyarakat pada pembangunan berkelanjutan seiring prinsip reduce, reuse, dan recycle.
Dalam konteks industri, penerapan ESG dipandang sebagai salah satu indikator pelaporan aktivitas nonfinansial dalam produk yang diinvestasikan, termasuk pengembangan properti. Dalam beberapa tahun terakhir, penerapan ESG disebut menjadi fokus pengembang seiring tren konsumen yang mengarah pada produk berkelanjutan.
Sekretaris Jenderal Ikatan Ahli Perencanaan (IAP) Indonesia, Adriadi Dimastanto, mengatakan pasar terbesar dan potensial proyek properti adalah Gen Z dan milenial. Menurut dia, segmen ini dinilai lebih tertarik dan peduli terhadap produk properti yang mengedepankan keberlanjutan.
“Mereka cukup detail dalam melihat fasilitas-fasilitas yang ada di sekitar proyek properti seperti ruang terbuka hijau, ruang interaksi, sarana olahraga untuk jogging dan lainnya,” kata Adriadi.
Ia menambahkan, pengembang saat ini disebut semakin memperhatikan kebutuhan masyarakat terkait hunian berkelanjutan. Adriadi juga menilai penerapan ESG dapat berdampak pada nilai investasi. Menurutnya, pengembangan properti berprinsip ESG tidak hanya terkait kelestarian lingkungan dan tata kelola, tetapi juga memiliki manfaat ekonomi.
Meski demikian, Adriadi mengakui pengembangan properti skala kota dengan prinsip ESG membutuhkan pendanaan besar. Namun ia menilai penerapan prinsip tersebut dapat berpengaruh pada penjualan pengembang dan memberi manfaat bagi konsumen, termasuk terkait potensi kenaikan nilai properti.
