Peluang masyarakat untuk membidik properti dinilai semakin terbuka seiring bergulirnya sejumlah insentif pemerintah. Pada saat yang sama, pasokan hunian cenderung meningkat, sementara harga properti hunian menunjukkan tren penurunan.

Indeks harga hunian turun, terutama pada apartemen

Survei Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) mencatat indeks harga properti hunian sebesar 110,3 pada triwulan I-2021. Angka ini turun 2 persen secara tahunan dan terkoreksi 0,4 persen dibandingkan triwulan sebelumnya. Penurunan indeks harga properti hunian antara lain terjadi di DKI Jakarta (0,4 persen), DI Yogyakarta (4,21 persen), dan Jawa Timur (1,64 persen).

Untuk apartemen, indeks harga tercatat 109,9 atau turun 5,3 persen secara tahunan serta turun 2,3 persen secara bulanan. Sementara itu, indeks harga rumah tapak berada di 116,3, naik 0,5 persen secara tahunan dan tumbuh 0,6 persen dibandingkan triwulan sebelumnya.

Country Manager Rumah.com Marine Novita mengatakan penurunan indeks harga properti hunian lebih terlihat pada segmen apartemen. RIPMI merupakan hasil analisis dari 600.000 listing properti dijual dan disewa dari seluruh Indonesia, serta diakses sekitar 5,5 juta pencari properti setiap bulan.

Suplai meningkat, dominan di Jabodetabek

Di sisi pasokan, RIPMI mencatat indeks suplai properti sebesar 178,2 atau naik 8,4 persen dibandingkan triwulan IV-2020. Pertumbuhan suplai didorong rumah tapak yang naik 9,3 persen, sedangkan suplai apartemen turun 1,6 persen dibandingkan triwulan IV-2020.

Pasokan hunian didominasi wilayah Jabodetabek sebesar 32 persen, disusul Jawa Barat 30 persen dan Banten 17 persen.

Marine menilai koreksi harga di tengah peningkatan suplai menjadi peluang bagi konsumen untuk memiliki rumah. Ia juga menyoroti insentif fiskal dan dukungan perbankan yang memberi kemudahan bagi konsumen, meski suku bunga kredit KPR dalam setahun terakhir baru turun di kisaran 8 persen, lebih tinggi dibanding suku bunga acuan 3,5 persen.

Menurut dia, konsumen yang telah siap dapat mempertimbangkan momentum ini karena suplai sedang banyak dan harga terkoreksi.

Tren pencarian rumah menguat pada segmen di bawah Rp 1 miliar

RIPMI juga mencatat kenaikan tren pencarian rumah. Sebanyak 56 persen pencarian di Rumah.com didominasi segmen harga di bawah Rp 1 miliar per unit. Adapun 22 persen pencarian berada pada rentang Rp 1,5 miliar hingga Rp 4 miliar per unit.

Bank Indonesia: konsumsi membaik, minat properti ikut pulih

Asisten Direktur Departemen Kebijakan Makroprudensial Bank Indonesia Dhaha P Kuantan menyampaikan tren konsumsi belanja rumah tangga berangsur membaik. Indeks nilai belanja masyarakat berpendapatan menengah dan bawah disebut telah menembus 100.

Secara spasial, indeks nilai belanja membaik di Sumatera, Jawa, Kalimantan, dan Sulawesi, yang dinilai mulai pulih menuju level sebelum pandemi Covid-19. Minat pembelian properti juga disebut membaik, ditandai dengan pembelian rumah yang belum dibangun utuh (inden).

Insentif dan pelonggaran pembiayaan untuk percepatan pemulihan

Pemerintah mendorong sektor properti pulih lebih cepat karena dinilai strategis dan memiliki dampak multiefek terhadap 173 industri terkait. Kebijakan yang ditempuh antara lain melalui insentif fiskal untuk mendukung pemulihan ekonomi.

• Pelonggaran rasio pinjaman terhadap nilai (LTV/FTV) hingga 100 persen atau uang muka kredit rumah nol persen.
• Mulai Maret 2021, pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN-DTP) sebesar 50–100 persen untuk penjualan rumah siap huni.
• Pelonggaran untuk KPR inden, termasuk penghapusan ketentuan kewajiban pencairan bertahap untuk pemilikan properti yang belum tersedia utuh, serta ketentuan besaran maksimum pencairan bertahap.

Dhaha menambahkan, sebagian bank dinilai telah melonggarkan LTV dan menyesuaikan ketentuan DP nol persen bagi debitur berkualitas baik atau pengembang besar. Sejumlah bank besar juga disebut melonggarkan aturan pencairan bertahap KPR inden untuk pengembang besar atau pengembang yang telah bekerja sama dengan bank.

Ia memprediksi permintaan properti akan terus meningkat, termasuk di segmen milenial. Menurutnya, pandemi mendorong kebutuhan rumah sehingga menabung untuk membeli properti menjadi salah satu prioritas ke depan.

Pengembang melihat pasar membaik, kebutuhan hunian bergeser

Managing Director Strategic Business & Services Sinar Mas Land Alim Gunadi menilai pasar properti akan terus membaik, antara lain karena masih terdapat kekurangan rumah 11 juta unit di Indonesia. Ia menyebut empat penggerak utama sektor properti, yakni berkembangnya pasar milenial, stimulus pemerintah, optimisme terhadap distribusi vaksinasi Covid-19 untuk pemulihan ekonomi, serta perubahan kebutuhan akibat pandemi yang mendorong bekerja dari rumah dengan dukungan akses digital.

Alim juga menyoroti pergeseran kebutuhan hunian, seperti fasilitas ruang terbuka hijau, kawasan yang tidak padat, aspek kesehatan, serta dukungan untuk bekerja dan belajar dari rumah. Menurutnya, pengembang perlu berinovasi menghadirkan model perumahan yang lebih fungsional sesuai kebutuhan pasar serta demografi usia dan pendapatan konsumen.

Adhi Commuter Property siapkan IPO, Adhi Karya bidik kontrak baru

Perkiraan pasar properti yang terus membaik turut mendorong PT Adhi Commuter Property (ACP), anak usaha PT Adhi Karya Tbk, menyiapkan penawaran saham perdana (IPO) pada akhir tahun untuk pengembangan bisnis. Salah satu proyek unggulan ACP adalah LRT City.

Direktur Operasi 2 PT Adhi Karya Tbk Pundjung Setya Brata menyampaikan pasar properti dinilai sudah membaik sehingga IPO dijadwalkan berlangsung pada akhir tahun. ACP juga menyiapkan obligasi senilai Rp 500 miliar untuk penguatan bisnis dan disebut terserap seluruhnya di pasar.

Sementara itu, PT Adhi Karya Tbk menargetkan perolehan kontrak baru tahun ini senilai Rp 24 triliun hingga Rp 25 triliun, naik 20 persen dari tahun lalu. Hingga April 2021, realisasi kontrak baru sekitar Rp 3,5 triliun. Pada 2020, laba bersih tercatat Rp 23,98 miliar, dan Direktur Utama Adhi Karya Entus Asnawi Mukhson menyatakan laba yang dibagikan tidak terlalu besar sehingga keseluruhan laba dijadikan cadangan.

Selama 2020, Adhi Karya mencatat perolehan kontrak baru Rp 21,1 triliun (di luar pajak), naik 43,5 persen dari 2019 sebesar Rp 14,7 triliun (di luar pajak). Kontribusi per lini bisnis meliputi konstruksi dan energi 94 persen, properti 5 persen, dan sisanya dari lini bisnis lain.