JAKARTA, 30 September 2024 — Laporan Rumah123 Flash Report edisi September 2024 mencatat Semarang memimpin kenaikan harga rumah seken di Pulau Jawa secara bulanan. Indeks harga rumah seken di Semarang naik 1,2% (month-to-month), disusul Yogyakarta 1% dan Bandung 0,1%.

Rumah123 juga menilai, sejak awal 2021 pergerakan indeks harga rumah seken di Semarang konsisten berada di atas pergerakan indeks harga konsumen atau laju inflasi tahunan di kota tersebut. Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, menyebut per Agustus 2024 pertumbuhan harga rumah di Semarang tercatat 2,2% lebih tinggi dibanding laju inflasi tahunan dan kondisi itu berlangsung konsisten sejak April 2024.

Pertumbuhan Tahunan di Atas Rata-rata Nasional

Secara tahunan, pertumbuhan harga rumah seken di Semarang tercatat 3,8%. Angka ini lebih tinggi dibanding rata-rata pertumbuhan nasional yang tercatat 0,2%.

Rumah123 juga mengamati lonjakan tren permintaan (enquiries) terhadap rumah yang dijual sejak pertengahan 2023. Puncak permintaan terjadi pada Agustus 2023, saat permintaan rumah yang dijual tumbuh 82,5% dan rumah yang disewa naik 64,1% secara tahunan. Setelah periode itu, tren permintaan bergerak relatif stabil.

Secara year-to-date per Agustus 2024, permintaan rumah yang dijual meningkat 8%, sementara permintaan rumah yang disewa turun 10,6%. Data ini menunjukkan adanya pergeseran preferensi calon konsumen yang cenderung memilih rumah yang dijual.

Peminat Didominasi Warga Lokal dan Usia 25–34 Tahun

Rumah123 mencatat pencari properti di Semarang mayoritas berasal dari wilayah Semarang sendiri (48,7%), diikuti peminat dari Jakarta (18,2%) dan Surabaya (4,4%). Peminat juga datang dari sejumlah daerah lain seperti Bandung, Depok, Malang, Kuta, dan Tangerang.

Dari sisi usia, calon pembeli potensial di Semarang didominasi kelompok 25–34 tahun (32%), disusul usia 45–54 tahun (23,8%) dan 18–24 tahun (18,6%).

Segmen Harga di Bawah Rp400 Juta Paling Ramai

Permintaan di Semarang disebut didominasi kelas menengah dan menengah-bawah, terutama pada segmen harga di bawah Rp400 juta. Beberapa kecamatan yang mencatat minat pada segmen ini antara lain Tembalang (54,8%), Banyumanik (52%), Semarang Barat (57,6%), Semarang Tengah (42,4%), dan Pedurungan (41,7%).

Namun, Semarang Tengah juga mencatat permintaan signifikan pada segmen yang lebih tinggi, yakni Rp1–3 miliar (23,2%) dan di atas Rp5 miliar (12,3%). Angka tersebut lebih tinggi dibanding kecamatan lain, yang dinilai menunjukkan potensi pasar kelas menengah dan menengah-atas di wilayah itu.

Marisa menyebut daya tarik Semarang ditopang pertumbuhan ekonomi yang stabil serta harga properti yang dinilai masih relatif terjangkau dibanding kota besar lain seperti Jakarta atau Surabaya. Selain itu, pembangunan infrastruktur—termasuk jalan tol dan transportasi umum—serta kelengkapan fasilitas kota juga disebut ikut memperkuat minat pencari hunian.

Lima Area Terpopuler dan Konsentrasi Pencarian di Timur Kota

Lima area terpopuler yang diminati pencari properti di Semarang adalah Tembalang, Banyumanik, Semarang Barat, Semarang Tengah, dan Pedurungan. Pada 2024, pencarian rumah terkonsentrasi di area timur, khususnya Tembalang dan Banyumanik.

Rumah123 menilai Tembalang, Banyumanik, dan Pedurungan diuntungkan karena dilewati rute tol Semarang yang menghubungkan area dalam dan luar kota. Di sekitar kawasan tersebut juga terdapat Universitas Diponegoro dan Universitas Negeri Semarang, yang membuat pengembangan properti di area itu berpotensi menargetkan pasar mahasiswa dari luar Semarang.

Sementara itu, Semarang Barat dinilai strategis karena berada dekat Bandara Ahmad Yani dan kawasan wisata Kota Lama serta relatif dekat pusat kota. Rumah123 memperkirakan pengembangan perumahan berskala besar di utara Semarang Barat berpeluang menarik minat pencari properti ke depan.

Korelasi Sektor Industri, Permintaan Rumah, dan Pergerakan Harga

Posisi Semarang dalam sektor industri juga disebut menjadi salah satu pendorong daya tarik. Keberadaan kawasan industri dan pergudangan di Semarang dan kabupaten sekitarnya dinilai membuat karyawan di sektor tersebut menjadi target pasar potensial untuk rumah tapak.

Rumah123 mengobservasi kesinambungan korelasi antara tren permintaan properti sektor industri, permintaan rumah, dan pergerakan Indeks Harga Rumah Seken di Semarang. Sebagai contoh, pada April 2023 permintaan properti sektor industri turun 42,3% secara bulanan, permintaan rumah turun 12,9%, dan indeks harga turun 0,8% (month-to-month).

Pada Agustus 2023, saat tren permintaan berangsur meningkat, permintaan properti sektor industri tumbuh 10,7%, permintaan rumah naik 8%, dan harga rumah naik 2% secara bulanan. Kemudian per April 2024, permintaan properti sektor industri tercatat 34,6% secara bulanan, rumah tapak tumbuh 5,5%, dan indeks harga naik 0,9%.

Gambaran Nasional: Kenaikan Tahunan 1,8% di 13 Kota Besar

Secara umum, Rumah123 mencatat kenaikan harga rumah di 13 kota besar Indonesia sebesar 1,8% secara tahunan. Denpasar menjadi kota dengan kenaikan tahunan tertinggi sebesar 15,7%, diikuti Bogor 6,1% dan Yogyakarta 5,3%.

Di Jabodetabek, selain Bogor, Jakarta naik 0,8% dan Tangerang 0,7%. Di Pulau Jawa, selain Yogyakarta, kenaikan tahunan juga terjadi di Semarang (3,8%), Surakarta (1,1%), dan Bandung (0,5%). Di luar Jawa, Medan tercatat naik 2,2%.

Dari selisih antara pertumbuhan harga dan inflasi tahunan, empat kota dengan selisih tertinggi adalah Bogor (3,5%), Semarang (2,2%), Yogyakarta (3%), dan Denpasar (12,2%). Marisa menilai kenaikan selisih pertumbuhan di atas inflasi menunjukkan daya tarik yang meningkat terhadap properti di wilayah-wilayah tersebut, di tengah dinamika pasar yang disebut turut ditopang kebijakan seperti penurunan suku bunga acuan dan perpanjangan insentif PPN-DTP.

• Kenaikan bulanan tertinggi di Jawa: Semarang 1,2%
• Pertumbuhan tahunan Semarang: 3,8% (nasional 0,2%)
• Puncak pertumbuhan permintaan: Agustus 2023 (jual +82,5%; sewa +64,1%)
• YTD per Agustus 2024: permintaan jual +8%; sewa -10,6%
• Mayoritas peminat: warga Semarang 48,7%; usia 25–34 tahun 32%