Tren menyewa rumah di Jakarta kian menguat di tengah sulitnya keluarga muda mendapatkan rumah tapak yang terjangkau. Sebagian pekerja memilih tetap tinggal di Ibu Kota melalui hunian sewa, sembari menunda rencana membeli rumah karena harga, uang muka, hingga lokasi rumah baru yang makin jauh dari pusat aktivitas.

Alasan keluarga muda memilih menyewa

Adji Faisal (28), pekerja swasta di Jakarta yang baru setahun menikah, telah lebih dari setahun menyewa rumah kontrakan di Kelurahan Pertukangan Utara, Kecamatan Pesanggrahan, Jakarta Selatan. Ia tinggal bersama istrinya yang akan segera melahirkan di rumah tiga kamar seluas 54 meter persegi.

Rumah tersebut disewa Rp 2 juta per bulan atau Rp 24 juta per tahun. Menurut Adji, biaya itu masih sejalan dengan gabungan penghasilan mereka Rp 13 juta–Rp 14 juta per bulan, setara sekitar tiga kali upah minimum provinsi (UMP) DKI Jakarta yang berada di kisaran Rp 4,5 juta per bulan.

Selain harga, Adji mempertimbangkan faktor lokasi dan kondisi lingkungan. Ia menyebut biaya sewa tersebut masih masuk akal dibanding standar rumah sewa di Jakarta yang bisa mencapai Rp 40 juta per tahun, terutama di pusat kota. Ia juga memilih lokasi yang dekat dengan kantor dirinya dan istrinya, serta lingkungan yang dinilai aman dan tidak banjir.

Adji dan istrinya, perantau dari Sumatera, sementara mengubur impian memiliki rumah tapak seperti yang lebih mudah dimiliki keluarga mereka di kampung halaman. Menurut mereka, membeli rumah di sekitar Jakarta menghadapi tantangan, mulai dari kebutuhan uang muka besar hingga pilihan rumah terjangkau yang lokasinya semakin jauh. Rumah baru murah yang belum bisa langsung dihuni juga berpotensi menambah biaya karena mereka tetap perlu menyewa tempat tinggal sementara.

Adji menilai mereka bisa terus menyewa jika tidak ada perubahan signifikan di masa mendatang. Dengan asumsi penghasilan saat ini, ia menyebut rencana membeli rumah masih belum memungkinkan.

Berhitung: sewa dinilai lebih realistis

Pilihan serupa diambil Nanda (29), warga Jakarta yang baru lima bulan menikah. Ia dan suami menyewa rumah kontrakan dua kamar tidur seharga Rp 21 juta per tahun di Kecamatan Cipayung, Jakarta Timur. Dengan gabungan gaji sekitar 2,5 kali UMP Jakarta, Nanda mengaku belum mampu membeli rumah tapak maupun hunian vertikal.

Nanda bahkan mempertimbangkan menyewa untuk jangka panjang. Menurut perhitungannya, biaya sewa dalam rentang waktu panjang bisa setara harga rumah di bawah Rp 1 miliar—angka yang ia nilai sulit mereka capai untuk dibeli saat ini, namun masih mungkin dijalani lewat sewa.

Baik Adji maupun Nanda menilai menyewa membuat mereka dapat tinggal di Jakarta dengan biaya yang lebih terukur dibanding membeli rumah di Jakarta atau mencicil rumah murah yang lokasinya jauh. Dengan menyewa, mereka juga tidak terbebani biaya lain seperti pengurusan hak kepemilikan atau bunga cicilan. Namun, konsekuensinya mereka tidak memiliki rumah tersebut dan tetap menghadapi risiko kenaikan harga sewa seiring perubahan permintaan dan penawaran.

Data: porsi rumah tangga penyewa meningkat

Data Badan Pusat Statistik (BPS) DKI Jakarta menunjukkan penguasaan bangunan sewa oleh rumah tangga meningkat dari 36 persen pada 2018 menjadi 38 persen pada 2020. Pada saat yang sama, penguasaan bangunan milik sendiri turun dari 48 persen pada 2018 menjadi 45 persen pada 2020.

Tren serupa terlihat pada pencarian properti di platform Rumah.com. Consumer Marketing Manager Rumah.com Imam Wiratmadja menyebut, sejak 2020 pencarian properti untuk disewa meningkat lebih cepat dibanding pencarian untuk membeli.

• Pencarian properti sewa: naik 61 persen per tahun
• Pencarian properti beli: naik 52 persen per tahun

Dari data tersebut, pencarian masih banyak berkisar pada rumah tapak dengan dua kamar tidur.

Harga tanah mahal, lahan terbatas

Konsultan properti sekaligus Senior Associate Director of Research Colliers International, Ferry Salanto, menilai sewa lebih dipilih di Jakarta karena harga hunian baru untuk dimiliki sulit dijangkau kalangan ekonomi menengah dan ke bawah. Menurutnya, harga rumah sangat dipengaruhi harga tanah. Ketika lahan di Jakarta makin terbatas, harga tanah pun meningkat karena kelangkaan.

Analisis tim Jurnalisme Data Kompas mencatat, rumah tapak tipe 36 di Jakarta minimum dijual Rp 557 juta. Harga tersebut disebut baru dapat dijangkau pekerja dengan gaji lebih dari Rp 14 juta per bulan atau cicilan sekitar Rp 4,9 juta. Angka minimal itu meningkat dibanding kisaran Rp 300 juta pada 2010.

Perhitungan lain menunjukkan, besaran UMP Jakarta hanya dapat menjangkau rumah seharga Rp 168,8 juta. Nilai itu disebut setara harga terendah rumah baru tipe 36 di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi.

Rumah di penyangga Jakarta: bukan hanya jarak, tetapi waktu tempuh

Ferry menyebut, membeli rumah baru di kawasan penyangga Jakarta juga menuntut pertimbangan matang, mulai dari memilih pengembang terpercaya hingga menilai prospek kawasan, potensi kenaikan harga, pembangunan wilayah, dan akses transportasi publik. Menurutnya, tren pembelian rumah kini lebih menekankan waktu tempuh dibanding sekadar jarak.

Ia memberi contoh, sebagian orang mempertimbangkan membeli rumah di Maja, Lebak, Banten, karena adanya kereta yang dapat mempercepat perjalanan ke Jakarta.

Namun, analisis keterjangkauan lokasi menunjukkan masih banyak titik di daerah penyangga yang jauh dari simpul transportasi. Menggunakan data penduduk Global Human Settlement Layer (GHSL) 2015, tercatat:

• 59,9 persen penduduk Kabupaten Bekasi terhubung dengan stasiun kereta komuter dan pintu tol dalam radius 5 kilometer
• 57,9 persen penduduk Kabupaten Tangerang terhubung dalam radius 5 kilometer
• 48,9 persen penduduk Kabupaten Bogor terhubung dalam radius 5 kilometer

Di tengah ketimpangan antara kebutuhan rumah tapak yang dianggap ideal dan keterjangkauan harga serta akses, pilihan menyewa menjadi jalan tengah bagi banyak keluarga muda dan pekerja metropolitan untuk tetap tinggal dekat pusat aktivitas di Jakarta.