Keinginan masyarakat untuk membeli rumah setelah Idulfitri 2025 diperkirakan masih belum kuat. Pengamat Properti sekaligus Director Head of Research JLL Indonesia, Muhammad Yunus Karim, menyampaikan harapannya agar aktivitas sektor properti dapat meningkat usai Lebaran, meski pergerakannya akan sangat dipengaruhi sejumlah faktor.

Faktor penentu: ekonomi, kebijakan, dan daya beli

Menurut Yunus, peluang peningkatan aktivitas properti pasca-Lebaran ditentukan oleh kondisi ekonomi makro, kebijakan terkait properti, serta daya beli masyarakat. Ia menilai, jika ekonomi berada dalam kondisi sehat dan kebijakan pemerintah mendukung, daya beli dapat terjaga dan berpotensi mendorong aktivitas di sektor properti.

Yunus juga menyoroti diskon dan promo rumah yang kerap muncul setelah Lebaran. Ia menilai insentif semacam itu tidak selalu mencerminkan penurunan daya beli, tetapi dapat menjadi strategi pengembang untuk kembali menarik minat pembeli setelah periode Ramadan.

Pembelian masih didominasi end user

Yunus melihat pembelian rumah saat ini masih lebih banyak didorong oleh kebutuhan hunian (end user) dibandingkan tujuan investasi. Setelah Lebaran, calon pembeli yang sejak awal sudah berniat mencari rumah biasanya kembali fokus memilih hunian yang sesuai dari sisi produk, lokasi, dan kemampuan finansial.

Ia menambahkan, tren berburu properti pasca-Lebaran cenderung bersifat periodik dan tidak selalu memengaruhi harga pasar dalam jangka panjang.

Imbauan bagi calon pembeli: jangan terpaku diskon

Yunus mengimbau calon pembeli agar tidak hanya mempertimbangkan besaran diskon. Sejumlah aspek yang perlu diperhatikan meliputi kualitas properti dan reputasi pengembang, lokasi serta prospek pengembangan kawasan, legalitas dan kelengkapan dokumen, hingga kewajaran harga pasar.

• Periksa kualitas bangunan dan rekam jejak pengembang
• Tinjau lokasi dan prospek pengembangan area
• Pastikan legalitas serta kelengkapan dokumen
• Bandingkan dengan harga pasar yang wajar

Ia menekankan pentingnya tidak terburu-buru mengambil keputusan hanya karena tawaran diskon, serta menganjurkan uji tuntas sebelum membeli.

Celios: pembelian rumah tapak diprediksi belum naik signifikan

Direktur Center of Economic and Law Studies (Celios), Bhima Yudhistira, memprediksi pembelian rumah tapak setelah Idulfitri 2025 belum menunjukkan kenaikan berarti dan masih cenderung negatif. Ia menilai daya beli masyarakat kelas menengah ke bawah masih lemah, yang turut menekan sektor properti.

Bhima mengaitkan kondisi tersebut dengan gelombang pemutusan hubungan kerja (PHK) serta kecenderungan masyarakat menghemat THR. Meski demikian, ia melihat masih ada kelompok yang merencanakan pembelian rumah melalui skema KPR, sementara diskon besar dari pengembang dapat menjadi daya tarik tambahan.

Suku bunga KPR menjadi salah satu hambatan

Bhima menilai salah satu faktor yang membuat masyarakat enggan membeli rumah adalah skema KPR dengan bunga mengambang (floating rate) yang mengikuti suku bunga Bank Indonesia (BI). Ia menyebut suku bunga memiliki andil 14,3 persen sebagai faktor yang menghambat penjualan properti.

Menurut Bhima, sebagian konsumen merasa terbebani ketika masa bunga tetap (fixed rate) berakhir dan memasuki periode bunga mengambang, karena besaran cicilan dapat meningkat tajam.

Data BI: penjualan residensial masih terkontraksi

Bank Indonesia dalam rilis Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) kuartal IV 2024 mencatat penjualan properti residensial mengalami kontraksi pertumbuhan 15,09 persen secara tahunan (year on year/yoy). Kontraksi ini lebih dalam dibanding kuartal sebelumnya yang tercatat 7,14 persen (yoy).

Penurunan terutama didorong melemahnya penjualan rumah tipe kecil dan menengah, yang masing-masing terkontraksi 23,70 persen (yoy) dan 16,6 persen (yoy). Sementara itu, penjualan rumah tipe besar tumbuh 20,44 persen (yoy) pada kuartal IV 2024.

Dari sisi kuartalan, pertumbuhan penjualan rumah primer pada kuartal IV 2024 juga terkontraksi untuk tipe kecil dan menengah, masing-masing 11,94 persen (quarter to quarter/qtq) dan 9,13 persen (qtq). Sebaliknya, penjualan rumah tipe besar naik 14,12 persen (qtq).

Secara keseluruhan, penjualan rumah primer pada kuartal IV 2024 terkontraksi 6,62 persen (qtq), melanjutkan kontraksi kuartal sebelumnya sebesar 7,62 persen (qtq).