Pasar apartemen di Jakarta mulai menunjukkan pergerakan positif pada Semester I 2022, meski pemulihan dinilai masih membutuhkan waktu lebih panjang setelah tekanan pasca-pandemi. Riset Knight Frank Indonesia dalam laporan Jakarta Property Highlight mencatat, harga apartemen di pasar sekunder mengalami kontraksi, sementara harga stok unit baru relatif stagnan.
Tingkat penjualan apartemen pada Semester I 2022 tercatat 95,8%. Namun, capaian tersebut dinilai cenderung stagnan bahkan melemah dibandingkan tahun sebelumnya. Secara umum, rata-rata penjualan stok baru berada di level 65,5% dengan rata-rata harga jual yang hanya naik tipis 0,1% dibanding semester sebelumnya.
Sebaran pasokan: Non-CBD dominan, Jakarta Selatan terbesar
Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat, menyampaikan bahwa sebaran apartemen di Jakarta paling banyak berada di kawasan Non-CBD sebesar 72,9%, disusul CBD 16,4% dan Prime Non-CBD 11,5%.
Berdasarkan kelas, pasokan terbesar berasal dari segmen Middle (41,8%), diikuti Lower Middle (23,5%), Upper Middle (20,3%), Upper (10,9%), dan High-end (3,5%).
Dari sisi wilayah, Jakarta Selatan masih menjadi kawasan dengan pasokan apartemen terbanyak, yakni 29,9%. Selanjutnya Jakarta Barat 22,6%, Jakarta Utara 18,6%, Jakarta Pusat 17,6%, dan Jakarta Timur 11,4%.
Proyek kembali berjalan, sebagian lainnya menunda pembangunan
Riset Knight Frank juga mencatat adanya delapan proyek apartemen baru yang kembali masuk pasar setelah sebelumnya terhenti pembangunannya. Jumlah unit dari proyek-proyek tersebut setara 22% dari total unit proyek baru.
Di sisi lain, terdapat 14 proyek baru yang menunda pembangunan pada semester pertama 2022 hingga tiga tahun ke depan, dengan porsi sekitar 19% dari total proyek baru.
Harga unit eksisting melemah, unit baru naik terbatas
Untuk apartemen eksisting, rata-rata harga jual melemah 5,76% (yoy) menjadi Rp32 juta per meter persegi. Sementara itu, rata-rata harga unit baru berada di kisaran Rp37 juta per meter persegi atau meningkat 2% (yoy).
Proyek baru dengan tingkat pre-sales tertinggi (81,3%) berasal dari segmen lower middle, dengan kisaran harga di bawah Rp16 juta per meter persegi. Adapun peningkatan harga pada proyek baru disebut didominasi kelas upper middle, dengan rata-rata harga Rp39 juta per meter persegi.
Menurut Syarifah, berbagai promo masih ditawarkan dalam penjualan unit baru, antara lain:
- insentif PPN,
- DP 0%,
- perabotan gratis,
- free BPHTB,
- diskon tambahan, dan lainnya.
Ia menilai, meski masih stagnan dan belum sepenuhnya lebih baik dari tahun lalu, performa pasar apartemen Jakarta relatif masih baik dan menunjukkan tren positif. Penjualan pada stok segmen menengah disebut menjadi penggerak utama. Knight Frank juga memproyeksikan Jakarta sebagai salah satu kota di Asia Pasifik yang diperkirakan memiliki pertumbuhan residensial cukup optimistis pada 2022.
Pasokan bertambah, stok baru 2022 meningkat
Optimisme juga tercermin dari adanya penambahan pasokan pasar apartemen Jakarta sebesar 1.735 unit. Tambahan dari empat proyek tersebut membuat total suplai menjadi 226.761 unit.
Adapun stok baru yang masuk pada 2022 tercatat 11.679 unit, atau meningkat lebih dari dua kali lipat dibandingkan tahun sebelumnya.
Country Head Knight Frank Indonesia, Willson Kalip, menyebut pergerakan pasar apartemen masih optimistis meski permintaan relatif stagnan. Ia menilai regulasi pemerintah dan pembangunan infrastruktur diharapkan tetap mendorong pertumbuhan pasar. Menurutnya, produk apartemen yang memiliki keunggulan komparatif seperti berlokasi dekat kawasan TOD (Transport Oriented Development) cenderung mencatat transaksi di atas rata-rata.
Pasar apartemen sewa mulai menggeliat
Pandemi disebut memberi dampak besar terhadap pasar apartemen sewa di Jakarta, terutama karena banyak WNA dan tenaga ahli yang menjadi pangsa pasar utama kembali ke negara asal. Kondisi ini mengoreksi tingkat hunian apartemen sewa.
Meski demikian, pasar sewa tidak berhenti. Pengelola melakukan strategi dan inovasi layanan, seperti paket sewa harian, short stay, dan staycation. Seiring pelonggaran aturan pandemi, ekspatriat terpantau mulai kembali mengisi apartemen sewa, sejalan dengan peningkatan arus TKA yang berkisar 9% dari tahun sebelumnya.
Riset Knight Frank mencatat rata-rata tingkat penyewaan apartemen sewa di Jakarta mencapai 58,8% pada paruh pertama 2022. Angka ini naik 0,4% dibanding semester sebelumnya dan lebih baik 1,45% dibanding capaian tahun sebelumnya.
Namun, harga sewa tercatat melemah 3,34% pada Semester I 2022. Di saat yang sama, pasokan bertambah 429 unit menjadi 9.348 unit. Untuk pasokan mendatang, future supply tercatat akan masuk sejumlah 56% tahun ini, dari 10 proyek baru yang menyumbang 1.619 unit hingga 2025.
Willson menyatakan performa tahunan subsektor apartemen sewa pada 2022 seharusnya lebih baik dibandingkan tahun sebelumnya. Ia menambahkan, 83% proyek masa depan yang berada dalam fase konstruksi dinilai menjadi sinyal perbaikan kinerja sektor apartemen sewa.
